Chère lectrice,
On entend absolument TOUT et son contraire sur l’immobilier :
- Un jour, c’est le moment d’acheter, le lendemain ça ne l’est plus ;
- Un jour, c’est le moment de vendre, le lendemain ça ne l’est plus ;
- C’est facile de faire de l’immobilier locatif, et ultra-rentable. Le lendemain, en fait non ;
- C’est moral, mais en fait non.
Entre ce que disent les experts, les proches, les connaisseurs, les journalistes… il y a de quoi être un peu perdue.
Alors, pour être enfin fixée, je vous partage dans ce premier e-mail la solution pour vous permettre de répondre personnellement à la question : est-il intéressant pour moi d’acheter ou de vendre ma résidence principale en ce moment ?
« Acheter sa maison permet d’éviter de jeter de l’argent par les fenêtres », vraiment ?
Après quelques années de vie professionnelle et d’économies, j’ai voulu acheter ma résidence principale.
Mes critères de l’époque :
- A Paris : c’est là que je travaillais ;
- Minimum 2 grandes chambres : j’avais déjà un enfant en route, et le projet d’un autre rapidement ;
- Avec une bonne sectorisation scolaire : cf. point précédent ;
- et des voisins propriétaires : sensibles à l’entretien de leur bien, et soucieux des charges ;
Soit au moins 60 m2,
et un budget minimum de 620 000 euros à l’achat + environ 600 euros de charges / trimestre.
De l’autre côté, le prix au m2 en location était de 30 euros.
Banquiers et agents immobiliers m’ont tout de suite dit “bien sûr, il faut acheter, le loyer c’est de l’argent jeté par les fenêtres”.
Évidemment, puisque les deux sont directement rémunérés sur la vente de biens immobiliers.
Et donc complètement partiaux.
De mon côté, comme je suis très prudente
et que je déteste être prise pour une idiote,
j’ai créé un modèle pour calculer l’argent “jeté par les fenêtres” en location et dans le cas d’un achat.
Car dans le cas d’un achat, il y a aussi de nombreuses dépenses à perte : les frais de notaire, les intérêts de la dette, la taxe foncière et les charges de (co)propriété !
L’objectif de ce calcul : savoir combien de temps je devrai effectivement rester dans cet appartement pour que mon investissement soit rentable.
Et identifier à quel moment et à quel prix il serait opportun que je le vende au regard des dépenses engagées.
En rouge, la courbe de l’argent que je “jette par les fenêtres” en étant locataire,
En bleu, celle de l’argent qui, dans le cadre d’un achat immobilier, sont des dépenses à perte : frais de notaire, charges de copropriété, impôt foncier, intérêts de l’emprunt.
Et surprise ! Les courbes se croisent seulement au bout de 4 ans,
et avec un taux d’intérêt à l’époque de 1,6%.
Ce qui signifie concrètement que si je ne reste qu’un an dans le bien, je perds de l’argent en étant propriétaire.
J’ai ensuite regardé à quel moment, et à quel prix je devrai revendre pour ne pas perdre de l’argent au regard des frais engagés lors de l’achat.
Réponse :
La première année, il aurait fallu que je le revende avec une plus-value de +12,42%,
Et en année 4, une plus value de +4,81%
Pas inatteignable, mais tout de même assez élevée sur un marché parisien difficilement prévisible…
En jouant la sécurité, cela signifie un seuil de rentabilité atteint au bout de 5 ans.
Avant, j’aurais perdu moins d’argent avec ma location,
Après, j’aurai probablement manqué l’opportunité d’investissement !
Et entre nous, je savais déjà qu’on n’allait pas rester 5 ans dans 60 m2 avec 2 enfants. Nous avions, mon mari et moi, eu la chance de grandir dans de grands espaces, et savions que nous n’y arriverions pas.
Nous n’avons donc pas acheté,
et grand bien nous en a pris puisque nous avons quitté Paris moins de 3 ans plus tard.
Aujourd’hui, je vous propose un accès à cet outil.
Pour l’utiliser, il vous suffit de renseigner quelques informations basiques sur votre achat immobilier, et son équivalent en location !
Au clic vous accéderez à un joli fichier Excel simple à utiliser, que vous pouvez télécharger et modifier directement sur votre ordinateur (pour cela allez en haut à gauche, dans « Fichier » télécharger une copie)
Forte de cette expérience, j’ai pris l’habitude de vérifier systématiquement ce que me disent banquiers et agents immobiliers.
Et à remettre en question les fameuses moyennes !
Parce qu’elles peuvent masquer d’importantes disparités, en particulier dans le cadre d’un projet immobilier dont le propre est d’être ultra local, et spécifique – les moyennes sont dangereuses.
Je pourrais vous raconter l’histoire de mon oncle, qui a acheté en loi Pinel comme tous ses amis du côté de Clermont-Ferrand il y a 12 ans. Quand il a revendu son bien l’année dernière, il a réussi à faire une moins value alors que le marché avait gagné en moyenne +30% sur la période en France !
Pour deux raisons simples :
1/ le bien acheté neuf, nécessitait, 12 ans après, des rafraîchissements,
2/ parce que tous les investisseurs loi Pinel qui avaient acheté un lot en 2010 l’ont mis en vente en même temps. Résultat : ils ont eux-mêmes tiré les prix mécaniquement vers le bas.
Aussi, si vous souhaitez mesurer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif, je rappelle ici, les principales règles à suivre, et vous propose un simulateur.
Dans mon prochain e-mail, je vous partagerai les 2 solutions pour investir dans l’immobilier avec succès tout en contribuant à aider des personnes en difficulté !
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A très vite,
Laetitia Durand
